Caddebostan 3+1 Daire Fiyatları | Temmuz 2026 Analizi

Temmuz 2026 döneminde Caddebostan'daki 3+1 satılık daire ilanlarını; bina yaşı, ilan sayısı, mükerrer ilan sayısı, ortalama brüt m² ve ortalama m² satış fiyatı üzerinden değerlendirdim.

Bu çalışmanın amacı yalnızca ilan fiyatlarını göstermek değil; Caddebostan 3+1 konut piyasasında arzın hangi yaş gruplarında yoğunlaştığını ve bina yaşının m² fiyatına nasıl yansıdı.

Veriler, Temmuz 2026 döneminde sahibinden.com üzerinde yapılan ilan taramasından derlenmiştir. İlan fiyatları, gerçekleşmiş satış fiyatlarını değil, piyasadaki talep edilen fiyatları göstermektedir.

Caddebostan'da 3+1 Satılık Dairelerde 145 İlan

Temmuz 2026 verilerine göre Caddebostan'da incelenen 3+1 satılık daire ilanlarının toplamı 145 adet.

Ancak bu rakamın tamamını doğrudan gerçek konut stoğu olarak değerlendirmek doğru değil.

Toplam 46 mükerrer ilan tespit edildi.

Buna göre:

• Toplam ilan: 145
• Mükerrer ilan: 46
• Mükerrer ilan oranı: yaklaşık %31,7
• Mükerrerler çıkarıldığında tahmini gerçek stok: 99 adet

Burada “99 adet” rakamının, mükerrer ilanların aynı taşınmazı temsil ettiği varsayımıyla hesaplanan tahmini gerçek stok olduğunu özellikle belirtmek gerekir.

Bu ayrım, Caddebostan gibi aynı taşınmazın birden fazla emlak danışmanı veya ilan üzerinden pazarlanabildiği bir piyasada oldukça önemlidir.

Yaş Grubuna Göre Caddebostan 3+1 Daire Analizi

En Büyük Stok: Sıfır ve 6-10 Yaş Arası Daireler

Caddebostan 3+1 piyasasında en dikkat çekici sonuçlardan biri stok dağılımında ortaya çıkıyor.

60 ilan ile sıfır, oturuma hazır 3+1 daireler en yüksek ilan sayısına sahip grup.

Bunu 39 ilan ile 6-10 yaş arası daireler ve 21 ilan ile 1-5 yaş arası daireler takip ediyor.

Bu üç grup toplamda:

60 + 39 + 21 = 120 ilan

oluşturuyor.

Yani toplam 145 ilanın yaklaşık %82,8'i bu üç yaş grubunda bulunuyor.

Bu durum Caddebostan'da 3+1 konut arayan alıcıların karşısına çıkan arzın büyük bölümünün yeni, yeni sayılabilecek veya nispeten modern binalarda yoğunlaştığını gösteriyor.

En Yüksek m² Fiyatı Yapım Aşamasındaki Projelerde

Verilerdeki en yüksek ortalama m² fiyatı dikkat çekici şekilde sıfır yapım aşamasındaki 3+1 dairelerde görülüyor.

Sıfır – Yapım Aşamasında

342.965 TL/m²

Bu grubu:

• 1-5 yaş: 310.667 TL/m²
• Sıfır oturuma hazır: 267.095 TL/m²
• 6-10 yaş: 234.896 TL/m²

izliyor.

Burada yeni proje ile mevcut yeni yapı arasında da belirgin bir fiyat farkı bulunuyor.

Yapım aşamasındaki konutların ortalama m² fiyatı, sıfır oturuma hazır dairelerin ortalamasının yaklaşık %28,4 üzerinde.

Bu fark; yeni proje niteliği, proje özellikleri, konum, sosyal donatılar, kat/cephe özellikleri veya satış stratejisi gibi faktörlerden kaynaklanabilir. Ancak elimizdeki veri yalnızca ilan bazlı olduğundan, bu farkın tek başına bina yaşından kaynaklandığı sonucuna varmak doğru olmaz.

Bina Yaşı Arttıkça Fiyat Düşüyor mu?

Temmuz 2026 verileri genel eğilimin bunu desteklediğini gösteriyor; ancak tablo tamamen doğrusal değil.

Örneğin:

1-5 yaş: 310.667 TL/m²
6-10 yaş: 234.896 TL/m²
11-15 yaş: 224.838 TL/m²
16-20 yaş: 198.084 TL/m²
21-25 yaş: 146.480 TL/m²

Özellikle 1-5 yaş grubundan 21-25 yaş grubuna gelindiğinde ortalama m² fiyatında ciddi bir gerileme görülüyor.

Ancak 26-30 yaş grubunda 247.916 TL/m² seviyesine çıkılması, verinin tamamen “bina yaşı arttıkça fiyat düşer” şeklinde okunamayacağını gösteriyor.

Çünkü Caddebostan'da bir konutun fiyatını yalnızca bina yaşı belirlemiyor.

Kat, cephe, deniz manzarası, bina konumu, otopark, renovasyon durumu, arsa payı, site özellikleri ve dairenin iç yenileme seviyesi gibi birçok faktör fiyat üzerinde etkili olabilir.

Mükerrer İlanlar Ne Söylüyor?

Bu çalışmanın bence en önemli taraflarından biri mükerrer ilan verisi.

Sıfır oturuma hazır 3+1 dairelerde:

60 ilan → 33 mükerrer ilan

bulunuyor.

Bu, bu gruptaki ilanların yaklaşık %55'inin mükerrer ilan olarak işaretlendiği anlamına geliyor.

Başka bir ifadeyle, sahibinden.com üzerinde görülen 60 ilanın tamamını 60 farklı konut olarak kabul etmek yanıltıcı olabilir.

6-10 yaş grubunda ise:

39 ilan → 6 mükerrer ilan

bulunuyor.

1-5 yaş grubunda:

21 ilan → 4 mükerrer ilan

var.

11-15 yaş grubunda ise:

7 ilan → 3 mükerrer ilan

dikkat çekiyor.

Bu nedenle Caddebostan 3+1 piyasasını değerlendirirken “kaç ilan var?” sorusu kadar “bu ilanların kaçı gerçekten farklı taşınmaz?” sorusu da önemli.

Caddebostan 3+1 Piyasasında Dikkat Çeken 5 Sonuç

1. 3+1'lerde toplam ilan stoğu 145

Temmuz 2026 araştırmasında 145 adet 3+1 satılık konut ilanı tespit edildi.

2. Mükerrer ilan sayısı 46

İlanların yaklaşık üçte birinin mükerrer olması, ilan sayısının gerçek konut stokundan yüksek görünebileceğini ortaya koyuyor.

3. En büyük ilan grubu sıfır oturuma hazır konutlar

60 ilan ile sıfır oturuma hazır 3+1 daireler açık ara en yüksek stok grubunu oluşturuyor.

4. En yüksek m² fiyatı yapım aşamasında

342.965 TL/m² ile yapım aşamasındaki 3+1 konutlar listenin en yüksek ortalama m² fiyatına sahip.

5. En düşük ortalama m² fiyatı 21-25 yaş grubunda

146.480 TL/m² ile 21-25 yaş aralığındaki 3+1 daireler, araştırmadaki en düşük ortalama m² fiyatına sahip.

Önder Öztekin Yorumu

Caddebostan'da 3+1 daireler, konut piyasasının en önemli segmentlerinden biri. Temmuz 2026 verilerinde 145 ilanlık bir görünür stok bulunuyor; ancak 46 mükerrer ilan, bu rakamın gerçek konut sayısını doğrudan ifade etmediğini gösteriyor.

Benim açımdan en dikkat çekici nokta, sıfır oturuma hazır konutlarda görülen yüksek ilan ve mükerrer ilan sayısı. Bu nedenle Caddebostan'da fiyat araştırması yaparken yalnızca ilan adedine bakmak yeterli değil. Aynı taşınmazın farklı ilanlarda tekrar tekrar karşımıza çıkması piyasadaki görünür stoğu olduğundan yüksek gösterebiliyor.

Fiyat tarafında ise yeni ve genç binaların belirgin bir prim taşıdığı görülüyor. Özellikle yapım aşamasındaki projelerde 342.965 TL/m² seviyesindeki ortalama fiyat, yeni proje arzının Caddebostan'daki fiyat seviyesini yukarı taşıdığını gösteriyor.

Ancak Caddebostan gibi premium bir bölgede “bina yaşı = fiyat” şeklinde tek değişkenli bir analiz yapmak doğru değil. Aynı yaş grubundaki iki daire arasında kat, cephe, manzara, otopark, renovasyon ve konum nedeniyle ciddi fiyat farklılıkları oluşabilir.

Önder ÖZTEKİN

Coldwell Banker Trio

Gayrimenkul Danışmanı I Caddebostan

#caddebostangayrimenkuldanışmanı  #caddebostanemlakçısı #KadıköyEmlak #CaddebostanEmlak #FeneryoluEmlak #caddebostanbölgeuzmanı #caddebostanlükskonut  #EvimiKaçaSatabilirim #GayrimenkulDanışmanı